Lors d’un achat immobilier, le prix affiché du bien ne représente qu’une partie du budget réel. Les frais de notaire, qui s’ajoutent au prix de vente, varient fortement selon la nature du logement et, depuis 2025, selon le département où se situe le bien. Comprendre leur composition ligne par ligne permet d’anticiper précisément le montant à provisionner avant la signature.
Frais de notaire dans l’ancien et dans le neuf : tableau comparatif
La différence de coût entre un achat dans l’ancien et dans le neuf tient principalement au régime fiscal appliqué. Les droits de mutation, qui constituent la part la plus lourde des frais d’acquisition, ne sont pas calculés de la même façon.
| Poste de frais | Ancien | Neuf (régime TVA) |
|---|---|---|
| Droits de mutation (taxes départementales et communales) | Environ 5,09 % du prix (taux majoré applicable dans la majorité des départements depuis avril 2025) | Taxe de publicité foncière réduite, proche de 0,71 % |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % du prix | 0,10 % du prix |
| Émoluments du notaire | Barème proportionnel dégressif par tranches | Barème identique |
| Débours (frais avancés par le notaire) | Variable selon les démarches | Variable selon les démarches |
| Total estimé | 7 à 8 % du prix de vente | 2 à 3 % du prix de vente |
L’écart est massif. Sur un logement ancien, la fiscalité représente plus des trois quarts du total des frais de notaire. Dans le neuf, la TVA est déjà intégrée au prix de vente, ce qui explique le niveau bien plus bas des droits de mutation.
Hausse des droits de mutation depuis avril 2025 : ce qui change pour l’acheteur
L’article 116 de la loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever temporairement leur part de droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Le taux départemental peut passer de 4,50 % à 5 % pour les actes conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
La plupart des départements ont déjà activé cette faculté. Concrètement, cette majoration de 0,5 point se répercute directement sur le montant total des frais d’acquisition dans l’ancien.
Primo-accédants : une exonération à connaître
La majoration de 0,5 point ne s’applique pas dans tous les cas. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale en sont exonérés. Pour en bénéficier, deux conditions cumulatives doivent être réunies :
- Le logement acheté constitue la première propriété de l’acquéreur
- Le bien est destiné à devenir la résidence principale de l’acheteur
Un investisseur locatif ou un acheteur qui possède déjà un bien ne peut pas prétendre à cette exonération. L’écart de coût entre un primo-accédant et un autre profil d’acheteur peut atteindre plusieurs milliers d’euros sur un achat dans l’ancien.
Émoluments du notaire : un barème dégressif avec possibilité de remise
Les émoluments du notaire ne représentent qu’une fraction modeste des frais d’acquisition. Leur montant est fixé par un barème réglementé, organisé en tranches dégressives : le taux appliqué diminue à mesure que le prix du bien augmente.
Ce barème prévoit des taux allant de la tranche la plus élevée (pour les petits montants) à moins de 1 % pour les tranches supérieures. Les textes réglementaires en vigueur élargissent les possibilités de remise sur la part d’émoluments calculée au-delà d’un certain seuil.
En pratique, un notaire peut accorder une réduction partielle de ses émoluments sur les transactions d’un montant significatif. Cette remise reste à l’initiative du notaire et doit bénéficier à l’ensemble de sa clientèle de manière uniforme. Pour un achat à prix élevé, la remise peut compenser une partie de la hausse fiscale liée aux DMTO.
Débours et formalités : des frais souvent sous-estimés
Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acheteur. Ils couvrent les démarches administratives liées à la vente :
- Demande de documents d’urbanisme auprès de la mairie
- Consultation du cadastre et du fichier immobilier
- Frais d’inscription hypothécaire ou de privilège de prêteur de deniers, le cas échéant
- Frais postaux, copies d’actes, extraits de registres
Leur montant varie selon la complexité du dossier. Ces frais ne sont pas négociables, car ils correspondent à des dépenses réelles engagées auprès de tiers.
Achat immobilier et prêt : frais de notaire sur l’acte de garantie
Un poste souvent oublié dans le calcul du budget : lorsque l’acquisition est financée par un prêt immobilier, le notaire rédige un acte de garantie distinct (hypothèque conventionnelle ou privilège de prêteur de deniers). Cet acte génère des frais supplémentaires qui s’ajoutent aux frais de l’acte de vente.
Ces frais comprennent la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière et les émoluments du notaire pour la rédaction de l’acte. Leur montant dépend du capital emprunté, pas du prix du bien. Les intégrer dès la simulation de financement évite les surprises au moment de la signature.
Que l’achat se fasse dans l’ancien ou dans le neuf, avec ou sans prêt, la totalité des frais de notaire est exigible le jour de la signature de l’acte authentique. Le notaire en demande généralement le versement quelques jours avant, sous forme de provision. Le solde éventuel est restitué après enregistrement définitif des actes, parfois plusieurs mois plus tard.
Le seul poste sur lequel l’acheteur dispose d’une marge, les émoluments du notaire, pèse peu face au poids des taxes. L’écart réel entre deux acquisitions comparables dépend donc avant tout du régime fiscal applicable et, depuis 2025, du département dans lequel se situe le bien.
